• קרן דייברגון מציעה השקעת נדל"ן אלטרנטיבית
  • הקרן למימון פרויקטי תמ"א 38 הינה השקעה קצרת טווח העשויה להעניק תשואה גבוהה


אפיקי ההשקעה הקונבנציונליים מפנים את רוב המשקיעים הפרטיים לעבר רכישת דירות מגורים. למרות שבפועל קיימות עלויות עסקה נגררות היורדות לטמיון, חלק מהמשקיעים שוכחים אותן ואינם מביאים אותן בחשבון בעת בחינת כדאיות ההשקעה.

ניקח לדוגמה דירה ממוצעת המתומחרת בשוק במחיר של 1.6 מיליון ש"ח, מחירה הריאלי בפועל עבור המשקיע גבוה בצורה ניכרת.
על סכום הקניה יש להוסיף את מס הרכישה, ששיעורו למשקיעים עלה דרסטית לרמה של 8%, לסכום זה מתלוות עלויות נוספות כגון דמי תיווך בגובה של 2% ועלויות עו"ד בגובה ממוצע של 1% בתוספת מע"מ, כך שגובה הרכישה עולה אוטומטית בכ-185 אלף ש"ח.

זאת ועוד, קיימות עלויות נוספות כגון שיפוץ, ביטוח, תיקונים ועוד הנאמדות במינימום של כ-150 אלף ש"ח. כך שסך עלויות העסקה מסתכמות בכ-1.94 מיליון ש"ח, כ-21% מעבר למחיר השוק הריאלי של הדירה. כמו כן, בעת חישובי התשואה, לעתים נוטה המשקיע לשכוח כי קיימות תקופות שכירות "מתות" בהן הנכס ריק, כך שיש לגרוע לפחות חודש אחד בשנה מתשלומי השכירות החזויים.

אם למשל ניתן להשכיר את הנכס בכ-5,000 ש"ח לחודש הרי שהתמורה השנתית תעמוד על כ-55 אלף ש"ח, ממנה יש לקזז מס על פי מסלוליו השונים ולצורך הפשטות נגדירו כ-10% מההכנסות כך שבפועל התמורה האמיתית השנתית בגין הדירה תעמוד על כ-49,500 ש"ח, כ-21 % פחות מהתמורה הראשונית שהמשקיע רואה לנגד עיניו בטרם ירד לפרטים. אם כך, התשואה השנתית האמיתית כנגד הנכס תעמוד על כ-2.5% (49,500/1,940,000), הנמוכה בשליש מהתשואה הראשונית והשגויה, אותה מחשב המשקיע העומדת על כ-3.75% (60,000/1,600,000).

גם בעת מימוש אותו נכס יאלץ המשקיע לעמוד בפני הוצאות משפטיות, מיסוי ולעתים דמי תיווך אשר תקטנה עוד יותר את תשואתו. במקביל, העליות הדרסטיות של השנים האחרונות מעמידות את מחירי הדיור במעלה הגרף בספק רק אם בנקודת הזמן הנוכחית יוכל המשקיע לממש את השקעתו ברווח ולו הקטן ביותר.

מכלול שיקולים אלו מעמידים בצל את כדאיות ההשקעה בדירת מגורים, במיוחד לאור הזמן הרב והמאמץ הסזיפי לו נדרש המשקיע במסגרת התהליך וכן לאור העובדה כי נדרש לרתק הון רב לתקופת זמן ארוכה יחסית.

משקיע שחושב מעט מחוץ לקופסה, יוכל למצוא באמצעות קרנות המימון של דייברגון, אלטרנטיבת השקעה נדל"נית בפרויקטי תמ"א 38 שהיא השקעה קצרת טווח בהון מצומצם שעשויה להעניק לו תשואה גבוהה משמעותית מהאלטרנטיבה הקלאסית.
פרויקטי התמ"א 38 מניבים לרוב תשואות גבוהות ליזמים, הרבה מעבר לפרויקטים של יזמות רגילה.

הקרנות המובחרות, ודייברגון בראשן, יודעות לברור ולממן את אותם יזמים המציגים שיעורי רווח משמעותיים על סך העלויות, אשר מבטיחים הלכה למעשה את כספי המשקיעים גם במקרה של ירידת מחירים בשוק.
זאת ועוד, הבטוחות והשעבודים הניתנים למשקיעים, מבטיחים כי הם יהיו הראשונים לקבל את כספם בתוספת הריבית המובטחת, ורק לאחר מכן יוכלו הקרן והיזם ליהנות מיתרת עוגת הרווחים. 

שילוב גורמים אלו עם יכולות ניהול מוכחות הן בתחום הנדל"ן והן בתחום המימוני של קרנות מובחרות, לצד העובדה כי פרויקטי התמ"א 38, הינם פרויקטים אשר לממשלת ישראל יש אינטרס רב לקדמן, ממזערים עוד יותר את הסיכון הטמון בהשקעה.
לאחרונה בהחלטת בג"ץ בעניין מרכז השלטון המקומי נגד ממשלת ישראל והמועצה הארצית לתכנון ובניה דחה בית המשפט העליון את בקשת הרשויות המקומיות לבטל את הגדלת זכויות הבניה שניתנו במסגרת התיקון החדש לתמ"א 38 ונדחתה גם בקשתם לביטול הפטור מהיטל השבחה.

מכאן, שהתשואה האפקטיבית בסוג השקעה ממין זה הינה גבוה יותר מתשואת ההשקעה האלטרנטיבית בדירה ומאחר ומדובר בריבית מצטברת לא צמודה, הרי שהקלת המס חלה לגביה ועומדת על 15% מס בלבד.
בפועל התשואה האמיתית, גבוהה יותר שכן בניגוד להשקעה בדירה, מדובר בהשקעה לטווח קצר, אשר בגינה יש לייחד הון נמוך בהרבה, ומכאן שבאמצעות הגמישות ההשקעתית, ניתן למחזרה מס´ פעמים, וכן לשלבה במסגרת פרוטפוליו השקעות מגוון.